2025年7月的中央政治局会议公报中，一个看似寻常的细节引发了市场高度关注——这份决定下半年经济走向的重要文件，罕见地未对房地产行业作出专项部署。这一反常现象迅速成为舆论焦点，有人解读为政策转向的信号，也有人担忧行业地位被边缘化。小娄认为，这一现象反而标志着中国房地产发展正迎来新的转折：从依赖土地财政的"规模扩张"时代，迈入以城市更新为核心的"存量运营"新时代。
此次会议对房地产的"不提"并非偶然，而是决策层对行业发展的战略定调。过去二十年，房地产作为支柱产业，通过土地拍卖、新房开发拉动GDP的模式功不可没，但也积累了深层矛盾：居民部门杠杆率突破62%，远超发展中国家平均水平；商品房库存去化周期长达30个月，三四线城市空置率超过20%；核心城区土地开发强度普遍超过40%，部分区域已无新增建设用地。更为关键的是，这种模式正在挤压实体经济空间——制造业贷款占比从2010年的17%降至2025年的8%，消费对GDP贡献率连续五年低于40%。（数据来源：中国人民银行、国家统计局、CRIC（中国房地产决策咨询系统）监测数据、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心等）
当土地财政难以为继，当人口红利逐渐消退，继续依赖"地产-基建"循环无异于饮鸩止渴。此次会议的"静默"，实质是主动为行业松绑，通过政策降温倒逼市场转型。这种转变不是放弃房地产，而是将其从"经济引擎"重塑为"民生载体"，通过城市更新实现投资、消费、民生的良性循环，简单的来说房产不再成为单独模块，而是需要与民生共同拉动。
在增量开发饱和的背景下，城市更新成为政策的主要方向。
其一，规模空前但节奏可控。自2021年首次写入政府工作报告以来，三年间累计撬动投资13.7万亿元，实施项目15.4万个，年均投资规模稳定在3-4万亿量级。这种力度虽比不上土地财政，但通过"修缮-运营-服务"的延伸，形成了更持久的经济拉动效应。（数据来源：央视网、新京报等）
其二，民生导向取代开发导向。与过去"大拆大建"不同，老旧小区适老化改造：加装电梯、完善管网、提升物业，核心是改善居住功能而非推倒重建。成都将改造范围扩展至2004年前建成的住宅，上海推出"15分钟社区生活圈"规划，这些举措都在强化一个理念——城市更新的本质是对存量资产的再利用。
其三，财政逻辑发生根本转变。地方政府从"土地出让金依赖"转向"税收-服务收益"，通过运营停车场、社区商业、养老设施等获取长期收益。这种模式虽然见效较慢，但能形成可持续的财政收入流，也能避免债务风险累积。
地域角度：核心城区价值加固，郊区面临价值重估
核心城区的老旧社区经过改造后，居住品质提升带动房价温和上涨，真正受益的是2010年后建成的次新房和改善型住宅，这类资产凭借更优的户型设计、社区配套和圈层属性，在经济复苏期将有更好的表现。反观郊区市场，部分缺乏产业支撑的房价难以为继，只有那些已形成产业集群、人口净流入的区域才能维持价值。
产品角度：刚需房趋稳，改善型资产稀缺性凸显
普通刚需房供应充足，价格进入长期平稳通道，但改善型住宅和豪宅的稀缺性日益突出。不过这样的情况基本还是仅出现于一线城市，这种分化源于社会结构的深层变化：中产阶层置换需求持续释放，高净值人群资产配置偏好转向核心资产，而刚需群体则通过保障房体系解决居住问题。
运营逻辑：从"卖房子"到"卖服务"的转型
三四线城市告别大拆大建，转向"微更新"模式：老旧厂房改造为园区，社区引入智慧养老服务。这种转变要求开发商从"开发商"转型为"运营商"，物业费、社区服务费等成为主要收入来源。从开发商角度来看，如万科推出"城市管家"服务，华润置地构建"社区商业生态圈"。
当前市场正处于关键阶段，经过近几年的调整，房价已充分反映城市真实价值，市场正在回归理性轨道。
展望未来，三个趋势值得重点关注：
城市分化加剧：今年或将成为检验城市房地产价值的分水岭，那些产业基础薄弱、人口外流的城市，房价可能长期横盘甚至缓跌；
政策工具创新：房地产税试点扩大、共有产权住房推广等政策组合拳将陆续落地；
房产属性重构：核心城市改善型住宅的金融属性减弱，居住属性增强，成为中产家庭的重要资产。
对于购房者而言，2025年的"金九银十"将是重要的观察窗口。在没有政策刺激的情况下，市场的表现，将真实反映城市需求！中国房地产正式告别"黄金时代"，步入"白银时代"。但"白银"并非贬义，而是更强调质量、更注重可持续的发展阶段，一个更健康、更稳定的房地产市场正在到来。好了，本期的小娄说房就到这里，我们下期再见。
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